Maria Melnikova, perancang bandar dan penyelidik di Pusat Kompetensi Berlin untuk Kawasan Kediaman Besar, "Bukan Hanya Panel: Pengalaman Jerman di Kawasan Perumahan Massal" boleh dimuat turun di laman web rasminya masshousing.ru.
Pembentangan dan perbincangan buku dalam talian, yang dianjurkan oleh Sekolah Tinggi Ekonomi, akan berlangsung pada 16 Disember 2020 jam 19:00. Butiran ada di sini.
Di Jerman Timur, bahagian perumahan yang diswastakan (3.5%) sangat rendah, kerana hanya penyewa individu yang ingin membeli pangsapuri mereka setelah diperbaiki dengan harga 1000 € per 1m² atau lebih. (BENN, 2007, hlm.29).
Rumah-rumah era pembinaan besar-besaran dibina pada masa yang sama. Oleh itu, perlu untuk memulihkan keadaan teknikal banyak bangunan secara serentak. Ini adalah salah satu tugas yang paling bercita-cita tinggi dan sukar dalam mengatur pengembangan kawasan pembangunan kediaman secara besar-besaran.
Keanehan Jerman adalah bahawa sebahagian besar dana di kawasan panel adalah milik pemilik besar (syarikat perumahan, koperasi). Ini memudahkan organisasi proses pembaharuan dana. Daripada komuniti pemilik, satu entiti bertindak, sebagai peraturan, stabil secara kewangan. Tetapi di Jerman terdapat satu lagi amalan pemodenan bangunan - pembinaan semula stok perumahan di kawasan bersejarah, di mana pangsapuri di banyak bangunan dimiliki oleh orang persendirian. Untuk bekerja dengan wilayah-wilayah seperti itu, di tingkat perundangan, sebuah skema telah dibuat untuk bekerja dengan proses rekonstruksi - wilayah sanitasi (German Sanierungsgebiet) dan badan pemulihan (German Sanierungsträger). Pengalaman ini mungkin menarik bagi Rusia.
Pemeliharaan dan pemodenan stok perumahan nasional adalah salah satu tugas utama pembangunan ekonomi negara Jerman. Stok perumahan bukan sahaja menjadi tanggungjawab pemiliknya, tetapi negara memainkan peranan penting. Ini mewujudkan keadaan di mana pemilik dapat mengambil tindakan yang berkesan untuk memperbaiki keadaan teknikal bangunan mereka.
Pemeliharaan dan pemodenan stok perumahan adalah salah satu topik utama dalam pembangunan konsep pembangunan bandar. Bagi pihak berkuasa bandar, tugas ini sering kali lebih penting daripada pembinaan baru, kerana petunjuk pelaksanaan stok perumahan, sebagai peraturan, tidak pernah melebihi 1% pangsapuri yang ada di bandar.
KfW, Bank Pembangunan Persekutuan Jerman, memainkan peranan penting dalam pemodenan tenaga bangunan. Sejak tahun 1990, bank telah melabur sekitar 68 bilion euro di stok perumahan di Jerman Timur. Ini membolehkan pemilik (syarikat perumahan, koperasi perumahan, persatuan penduduk) mengubahsuai lebih daripada 65% stok perumahan, yang kebanyakannya terdiri dari rumah panel.
Kami tidak cukup kaya untuk tinggal di stok perumahan berkualiti rendah
Di Jerman yang bersatu, stok perumahan panel sosialis dianggap "belum selesai". Pertama sekali, kerana kekurangan lapisan penebat di bahagian depan. Oleh kerana kesan pemendakan berterusan di dinding luar, keadaan teknikal struktur sokongan merosot. Ini menjadi alasan untuk penyusunan semula skala cepat dan besar.
Menurut projek BEEN, bangunan panel dapat mengurangkan tenaga haba primer sebanyak 40-50% (BEEN, 2007). Semasa pembinaan semula dana panel di Berlin, adalah mungkin untuk mencapai petunjuk 60 kWh tenaga primer per persegi. m ruang hidup per tahun, yang lebih dari dua kali lebih rendah daripada purata Berlin (148 kWh per meter persegi per tahun).
Jerman menjadi pemimpin dalam skala pengubahsuaian perumahan di antara negara-negara di Eropa Timur, kerana ia mempunyai nisbah terbaik dari kos perumahan dan utiliti dengan pendapatan penduduk. Menurut Inisiatif Perumahan IWO untuk Eropah Timur, kadar pengubahsuaian bangunan kediaman dalam pembangunan bersiri mencapai 85% hari ini (IWO, 2018).
Pengubahsuaian bangunan di Berlin
Daerah-daerah di pinggiran Berlin adalah wilayah pertama di Jerman Timur yang mengalami pembaikan besar-besaran. Inisiatif ini datang dari pihak berkuasa kota: pada tahun 1992, atas perintah Senat Berlin, "Ensiklopedia Bangunan Panel" dikembangkan. Ini berisi daftar kemungkinan langkah-langkah untuk pemodenan semua rangkaian pembinaan perumahan industri di GDR dengan pengiraan kos mereka. Cadangan teori telah diuji dalam praktiknya melalui pelaksanaan beberapa projek perintis di Berlin. Berdasarkan karya ini, pemilik bangunan dan wakil bank dapat dengan mudah menganggarkan kos pemodenan.
Pada tahun 1993, Senat Berlin melancarkan program untuk menyokong pengubahsuaian dan pemodenan bangunan. Mengikut program ini, pemilik seharusnya mempunyai 15% dana mereka sendiri yang diperlukan untuk penyusunan semula. Kemudian mereka boleh memohon pinjaman dari KfW Bank. Senat Berlin juga memberikan sokongan tambahan. Pengubahsuaian semua bangunan panel di Berlin Timur (270,000 pangsapuri) dirancang untuk disiapkan dalam masa 10 tahun (Divigneau, 2010). Rata-rata pelaburan untuk satu pangsapuri adalah 20,000 € (BENN, 2007, hlm. 85).
Pemilikan tidak penting dalam mendapatkan sokongan kewangan. Sudah tentu, dari sudut organisasi, lebih mudah bagi syarikat perumahan besar dan koperasi untuk melakukan pemodenan. Tetapi juga bangunan di mana pangsapuri milik pemilik swasta dapat mengambil bahagian dalam program ini dengan syarat yang sama.
Langkah-langkah pengubahsuaian besar-besaran di Jerman tidak dilakukan untuk bangunan individu, tetapi dalam kuartal secara keseluruhan. Pemilik besar mengira keperluan pelaburan untuk setiap suku tahun dan membuat rancangan jadual waktu untuk penyusunan semula. Keadaan stok perumahan di daerah Hellersdorf, Berlin pada tahun 1989 dan selepas gelombang pemodenan pertama pada pertengahan 1990-an. Ini memungkinkan pemerintah Berlin untuk merancang pengeluaran anggaran daerah untuk program sokongan (Divigneau, 2010).
Keberkesanan kos langkah-langkah pemodenan dan penerapan langkah kecekapan tenaga yang bijak adalah kriteria utama dalam pengembangan program pemulihan massa.
Di banyak kawasan, pengubahsuaian dilakukan tanpa menetap semula penduduk. Oleh kerana itu, timbul keperluan khas untuk organisasi pembinaan. Keperluan utamanya adalah menjalankan kerja dengan jumlah aduan penduduk yang paling sedikit. Untuk ini, seorang perunding khas bekerja di tapak pembinaan, yang dapat menjawab semua soalan mengenai kerja pembinaan dalam masa nyata. Syarikat perumahan menarik beberapa syarikat sekaligus untuk melaksanakan kerja tersebut. Dalam semua kontrak ada syarat: jika salah satu syarikat gagal memenuhi kewajibannya, yang lain akan menunaikannya, dengan mengambil sejumlah pekerjaan tambahan. Oleh itu, mereka menjamin penyewa bahawa semua kerja akan disiapkan tepat pada waktunya. Di samping itu, keutamaannya adalah untuk mengawal kualiti kerja - wakil pemilik mendokumentasikan semua karya tersembunyi setiap hari.
Pemodenan sistem pemanasan, saliran dan pengudaraan memerlukan kerja tambahan di dalam pangsapuri, diikuti dengan pembaikan bilik mandi dan dapur. Kerja-kerja ini juga dilakukan tanpa penempatan semula. Kerja di dalam satu apartmen hanya berlangsung 5 hari berkat penggunaan struktur pasang siap. Kerja di lantai yang berbeza diselaraskan oleh anak tangga, yang membolehkan penduduk menggunakan bilik mandi dan dapur jiran mereka di tangga.
Langkah-langkah pengubahsuaian berskala besar memungkinkan untuk membawa stok perumahan kepada keperluan teknikal moden dan mengurangkan kos utiliti lebih daripada separuh. Pada masa ini, pengubahsuaian bangunan tidak dilakukan dalam jumlah yang banyak. Pemilik bekerja berdasarkan program pemodenan 30 tahun jangka panjang, dan kesan ekonomi setiap acara dikira dengan teliti.
Jenis bangunan apa yang paling berkesan dalam pemasangan semula?
Pengalaman pemulihan Jerman menunjukkan bahawa dari sudut kewangan, adalah paling berkesan untuk membina semula bangunan lima tingkat, dengan syarat tidak perlu membina lif. Oleh kerana lif diperlukan untuk orang yang mempunyai mobiliti terhad, sokongan kewangan untuk pembinaannya juga dapat diperoleh melalui dana program khas. Jauh lebih sukar untuk mengubahsuai bangunan di atas 10 tingkat kerana ia mahal dan sukar dari segi teknikal. Namun, Jerman mempunyai pengalaman dalam pemodenan tenaga bangunan tinggi. Selalunya dalam projek seperti itu, hanya beberapa jenis pekerjaan yang dilakukan yang bermanfaat bagi penduduk dan menjimatkan kos.
Sebilangan besar bangunan telah dimodenkan sambil mengekalkan susun atur dan bilangan tingkat pangsapuri yang ada. Projek individu dengan perubahan rancangan pangsapuri, pembongkaran lantai atas dilakukan dengan perbelanjaan pemilik atau dengan perbelanjaan program "City Reconstruction East". Tetapi ini adalah kes terpencil. Projek perintis menunjukkan bahawa lebih mudah untuk merobohkan bangunan sepenuhnya dan membina yang baru, lebih kecil dan sesuai dengan standard moden.
Projek dengan lantai atas struktur lebih sukar daripada pemodenan yang sederhana, kerana perlu memperkuat struktur dan mengemas kini infrastruktur kejuruteraan di bangunan. Mereka dilaksanakan di daerah di mana ada permintaan tinggi untuk perumahan, dan daerah di pinggiran kota sering tidak seperti itu. Walau bagaimanapun, penyelesaian dengan struktur atas dan bahagian tambahan boleh menjadi menarik apabila diperlukan untuk menyediakan tingkat atas bangunan dengan akses lif dengan kos terendah. Pertama, batang lif diletakkan di bahagian bangunan yang terpasang. Kemudian bangunan itu sendiri dibina dan akses ke pangsapuri di tingkat atas disediakan melalui koridor di antara bahagian lama dan baru bangunan.
Apa yang berlaku dalam bidang pemodenan perumahan hari ini
Pada awal abad ke-21, Jerman mula aktif mengembangkan ekonomi "hijau". Kecekapan tenaga di sektor kediaman sangat penting. Sejak tahun 2002, "Peraturan tentang Penghematan Tenaga - EnEV" telah diberlakukan di tingkat perundangan. Menurut § 9 peruntukan ini, pemiliknya berkewajiban untuk menerapkan langkah-langkah untuk pemodenan sistem pemanasan selama pembinaan semula bangunan (pengurangan penggunaan tenaga hingga sekurang-kurangnya 100 kWh tenaga primer per meter persegi luas pangsapuri per tahun) (BENN, 2007).
Sebagai tambahan kepada parameter "penggunaan tenaga primer", peranan penting dalam "Peraturan tentang penjimatan tenaga" dimainkan oleh "pekali transmisi kehilangan panas". Ini mencerminkan purata kehilangan haba di seluruh sampul bangunan. Undang-undang menetapkan nilai maksimum yang dibenarkan untuk parameter ini. Walau bagaimanapun, KfW telah mengembangkan beberapa pilihan sokongan untuk merangsang kadar kecekapan tenaga yang lebih tinggi (untuk bangunan dengan kadar penggunaan kurang dari 100, 85, 70, 55 kWh tenaga primer per meter persegi kawasan pangsapuri per tahun) Semakin baik penunjuk kecekapan tenaga, semakin besar jumlah kemungkinan subsidi untuk pembayaran pinjaman (IWO, 2018).
Apa yang berlaku di negara lain?
Matlamat meningkatkan kecekapan tenaga di perumahan memainkan peranan penting dalam dasar Kesatuan Eropah. 2005 hingga 2007 projek antara wilayah "Rangkaian Penjimatan Tenaga Baltik di Stok Perumahan" (BENN) dilaksanakan. Matlamatnya adalah untuk mengembangkan strategi dan alat untuk retrofit bangunan cekap tenaga di negara-negara wilayah Baltik (Lithuania, Latvia, Estonia dan Poland). Oleh itu, di Estonia dan Lithuania bahagian pemilik swasta sangat tinggi (96% dan 97%). Penswastaan perumahan selepas kejatuhan Kesatuan Soviet hampir bebas (harganya boleh dibayar dengan sijil / baucar penswastaan). Semua ini sangat serupa dengan keadaan di Rusia (BEEN, 2007).
Projek ini mencari jawaban untuk pertanyaan apakah mungkin di negara-negara ini untuk mengulangi pengalaman pengubahsuaian bangunan secara besar-besaran, seperti yang terjadi di Jerman Timur. Para pakar menganalisis undang-undang, membandingkan situasi ekonomi dan perumahan dan perkhidmatan komunal di negara-negara Baltik, Poland dan Jerman. Mereka juga menganggarkan kos penyusunan semula dan mengira kemampuan kewangan pemilik untuk membayarnya. Oleh kerana kos pinjaman yang tinggi dan pendapatan penduduk yang rendah di negara-negara Baltik pada tahun 2007 (tahun permulaan projek BEEN), belum dapat dilaksanakan program pemulihan berskala besar. Hanya pemilik kaya yang boleh menaik taraf kediaman mereka. Tetapi setelah penswastaan percuma, komposisi penghuni rumah itu, sebagai peraturan, dicampur aduk.
Sebagai hasil dari projek tersebut, sebuah rekomendasi dibuat agar penyusunan semula secara besar-besaran dapat dibiayai dengan pinjaman murah jangka panjang, yang diberikan dengan mengorbankan suku bunga rendah di bank-bank milik negara. Peratusannya dapat dikurangkan lagi melalui subsidi anggaran. Pangsapuri menjamin pembayaran balik pinjaman - jika tidak, bank akan mengambilnya. Walau bagaimanapun, sangat penting untuk mengembangkan alat untuk menyokong keluarga berpendapatan rendah. Syarat penting ialah keperluan melakukan penyusunan semula secara menyeluruh. Kegiatan langkah demi langkah atau gabungan spontan mereka tidak boleh menjadi subjek sokongan.
Mekanisme pembiayaan alternatif adalah "kontrak". Dalam kes ini, pelabur (misalnya, syarikat pembinaan) menawarkan pemilik rumah untuk melaksanakan keseluruhan pakej langkah penjimatan tenaga yang dijangkakan dengan perbelanjaan mereka sendiri. Dalam kes ini, komuniti pemilik tidak perlu risau mencari pembiayaan, memberikan jaminan pembayaran pinjaman. Pelabur hanya memerlukan penandatanganan perjanjian di mana pemilik pangsapuri berjanji untuk membayar sejumlah tertentu setiap bulan untuk kerja yang dilakukan (contohnya, 15 euro per apartmen sebulan selama 20 tahun).
Menurut Thomas Janicki, Anggota Lembaga Pemegang Amanah Perumahan di Eropah Timur Inisiatif di Berlin: mekanisme untuk pengurusannya seterusnya”. Masalah utama sekarang ialah pemilik rumah yang mempunyai kemampuan untuk membayar peningkatan kecekapan tenaga ke kediaman mereka bergantung pada persetujuan pemilik rumah tanpa jaminan yang tidak dapat membayar kos pengubahsuaian walaupun mereka mahu (Yanitski, 2011).
Estonia
Di Estonia, 96% bangunan adalah milik persendirian. Kira-kira 60% penduduk tinggal di bangunan pangsapuri yang dibina antara tahun 1961 dan 1990.
Proses memodenkan bangunan di Estonia bermula pada tahun 2000-an. Institusi kewangan berminat untuk mengeluarkan pinjaman, dan persatuan pemilik rumah yang paling aktif dan pelarut dapat memperolehnya. Agensi kewangan KredEx, yang ditubuhkan pada tahun 2001, memberikan jaminan kepada persatuan pemilik untuk mendapatkan pinjaman dari bank swasta (Leetmaa, 2018).
Pada tahun 2009, KredEx Revolving Fund diciptakan bekerjasama dengan European Regional Development Fund, sebuah dana untuk mempromosikan peralatan bangunan yang cekap tenaga. Berkat penciptaan dana ini, sistem sokongan yang lebih mencukupi telah muncul di Estonia, berdasarkan gabungan pinjaman, jaminan pinjaman dan geran. Mana-mana rumah di mana, selepas pembinaan semula, penggunaan tenaga dikurangkan sebanyak 20-30% boleh memohon pembiayaan. KredEx memberikan pinjaman 20 tahun dengan kadar faedah purata 4%. Pemilik mesti menyediakan 15% dana (ini boleh menjadi dana sendiri atau pinjaman dari bank lain).
Persatuan pemilik juga boleh memohon geran dari KredEx dalam jumlah 15 hingga 35% dari kos kerja pemodenan, bergantung pada pencapaian piawaian kecekapan tenaga tertentu dan penggunaan penyelesaian teknologi khas (misalnya, pemulihan haba sistem). Dalam tempoh dari 2010 hingga 2014, 663 bangunan (1,9 juta meter persegi) dimodenkan dengan sokongan KredEx (Kurnitski, 2018). Sejak tahun 2015, syarat pengudaraan bangunan telah disesuaikan untuk menerima geran. Projek pengubahsuaian 400 lagi bangunan dibiayai dari tahun 2015 hingga 2019.
Di rumah siri kemudian, panel tiga lapisan berkualiti tinggi digunakan, yang tidak memerlukan penebat tambahan. Oleh itu, langkah-langkah pengubahsuaian komprehensif tidak termasuk transformasi visual fasad, agar tidak membazirkan wang pada penyelesaian estetik semata-mata.
Lithuania
Di Lithuania, 97% bangunan adalah milik persendirian.
Program untuk pemodenan bangunan pangsapuri di Lithuania telah wujud sejak tahun 2005. Ia melibatkan pembiayaan pemulihan tenaga bangunan melalui pinjaman dengan faedah rendah (pinjaman selama 20 tahun, tetap 3% untuk 5 tahun pertama). Pembayaran balik pinjaman hampir sama dengan pengurangan bil utiliti selepas pemodenan (terutamanya untuk pemanasan). Oleh itu, program ini bertujuan untuk memastikan bahawa penduduk tidak mempunyai beban kewangan tambahan.
Program ini juga menyediakan sejumlah subsidi anggaran untuk menampung kos pengurusan projek, pengembangan dokumentasi proyek, dan pengendalian mutu kerja pembinaan. Sejak tahun 2012, terdapat sistem sokongan geran untuk pelaburan dalam pembinaan bangunan (30% dari kos untuk semua orang, 100% untuk keluarga berpendapatan rendah). Ia boleh digunakan oleh persatuan pemilik yang merancang untuk melakukan pengubahsuaian besar bangunan.
Sejak tahun 2013, model kedua telah muncul dalam program ini, yang melibatkan penyertaan aktif perbandaran. The City melantik pentadbir projek dan juga menyiapkan projek pelaburan untuk pemilik rumah. Setelah menyetujui rancangan pemodenan bangunan oleh pemilik, pentadbir mengambil dana yang dipinjam, mengatur prosedur tender, bertanggungjawab untuk pelaksanaan semua langkah dan pengurusan kewangan. 80% projek dalam program ini dikendalikan oleh pentadbir yang dilantik oleh perbandaran (Smaidžiūnas, 2018). Sekiranya pemilik yang berpendapatan rendah tidak bersetuju dengan pemodenan, mereka kehilangan subsidi untuk membayar sumber utiliti.
Perubahan yang dilakukan telah meningkatkan daya tarikan program - pada akhir tahun 2019, 2.176 kemudahan telah dibina semula; 421 rumah lagi sedang dalam proses pemodenan.
Program ini dikendalikan oleh Agensi Kecekapan Tenaga Kediaman (BETA). Tanggungjawab mereka termasuk menyetujui projek untuk pemodenan bangunan yang berpartisipasi dalam program, dan juga memantau proses pelaksanaan di semua tahap. Sejak tahun 2015, BETA, dengan sokongan Inisiatif Perumahan Eropah Timur (IWO), telah melaksanakan projek "Pengubahsuaian Tenaga Bandar yang Efisien Tenaga di Lithuania" yang bertujuan untuk mencari model untuk pengubahsuaian menyeluruh kawasan kediaman dan kawasan kejiranan. Mereka juga melaksanakan program latihan untuk pekerja perbandaran di kawasan pemodenan efisien tenaga bersepadu kawasan perumahan.
Latvia
Di Latvia, bahagian pemilik swasta adalah 85%. Kira-kira 95% bangunan yang dibina antara tahun 1941 dan 1992 memerlukan pengubahsuaian yang luas kerana kecekapan tenaga yang rendah dan kekurangan langkah-langkah penyelenggaraan yang diperlukan dalam tempoh sebelumnya (Jörling, 2018, hlm. 1).
Pada tahun 2009, pemerintah Latvia, bersama dengan Dana Pembangunan Wilayah Eropah, melancarkan program Peningkatan Penebat Panas dari Bangunan Kediaman Berbilang Pangsapuri.
Sejak tahun 2015, ALTUM telah beroperasi di Latvia - sebuah institusi pembangunan kewangan negeri, yang diwujudkan dengan sokongan Kementerian Ekonomi dan Kementerian Kewangan. ALTUM sedang melaksanakan program untuk meningkatkan kecekapan tenaga bangunan kediaman berbilang apartmen. Pemilik memberikan ALTUM dokumentasi teknikal untuk pemodenan, dan ALTUM memberikan jaminan kepada bank untuk pengeluaran pinjaman jangka panjang (hingga 20 tahun) kepada persatuan pemilik. Pada tahun 2016, Kemudahan Kecekapan Tenaga Baltik Latvia (LABEEF) ditubuhkan untuk membantu syarikat melaksanakan pembaikan cekap tenaga berdasarkan kontrak perkhidmatan tenaga (Jörling, 2018).
Sehingga 2018, kira-kira 740 projek pemodenan bangunan telah diselesaikan (jumlahnya di Latvia - 53 ribu bangunan pangsapuri) (Blumberga, 2018).
Hasil utama dari pengalaman negara-negara Baltik
Hasil dari negara-negara Baltik menunjukkan bahawa pemodenan dana, di mana semua pangsapuri dimiliki secara peribadi, adalah mungkin. Walau bagaimanapun, ini memerlukan syarat di mana pemilik dapat bertindak dengan paling berkesan. Sistem kerja untuk menyokong pemodenan bangunan tidak dapat dibentuk dalam waktu yang singkat. Bagaimana persatuan pemilik merespon program perlu dipantau, dan mekanisme pendanaan perlu ditingkatkan. Inilah proses yang berlaku di negara-negara Baltik sejak dua dekad yang lalu.
Pengalaman negara-negara ini menunjukkan bahawa program pemodenan tenaga bermanfaat bagi negara dari segi ekonomi, kerana syarikat baru muncul, pekerjaan dan pembayaran cukai meningkat anggaran.
Salah satu masalah yang dicatat dalam laporan penyelidikan mengenai prospek pemulihan di negara-negara Baltik adalah sebilangan kecil bangunan kediaman dan jumlah penduduk yang lebih kecil daripada di Jerman Timur. Ini menghalang kemungkinan untuk membentuk institusi kewangan yang stabil dan bebas dan mencapai tahap pemodenan yang tinggi. Di Jerman, pada awalnya, sejumlah besar dana dapat dilaburkan dalam program pemodenan, kerana ada banyak yang ingin melaksanakan projek. Projek-projek berikutnya dibiayai dengan dana yang diterima sebagai pembayaran balik pinjaman (Jörling, 2018). Dalam hal ini, Rusia lebih menjanjikan penyusunan semula secara besar-besaran.
Bagi negara-negara EU, insentif untuk memodenkan bangunan adalah dengan meningkatkan kecekapan tenaga ekonomi, mengurangkan pergantungan pada eksport tenaga dan kesan persekitaran. Di Rusia, isu-isu ini tidak ada dalam agenda. Tetapi kualiti bangunan kediaman pada zaman Soviet semakin merosot sepanjang masa. Menurut tinjauan stok perumahan di bandar Ufa, tempoh operasi tanpa masalah untuk 60-70% bangunan panel hanya 15 tahun (Samofeev, 2018). Selepas itu, mungkin ada risiko runtuhnya sebahagian panel dinding, yang merupakan struktur bangunan yang menyokong. Untuk memeliharanya, perlu dilakukan langkah-langkah penyusunan semula yang menyeluruh. Penebat haba fasad akan menghentikan proses pembekuan tahunan dan pencairan struktur dinding, kerana keadaannya bertambah buruk. Di Rusia hari ini, program pembaikan bangunan berskala besar dengan instrumen sokongan kewangan diperlukan.
Keperluan pengurus profesional untuk mengatur penyusunan semula
Pakar-pakar IWO menunjukkan bahawa komuniti pemilikan swasta di negara-negara pasca-sosialis sering tidak mampu ketika datang ke pemasangan tenaga bangunan. Penyusunan semula adalah proses yang kompleks dengan banyak risiko bagi pemiliknya. Tahap pertama sudah memerlukan kos kewangan. Tetapi pada masa yang sama, belum jelas apakah mungkin akan mencapai hasil. Kesalahan pada mana-mana peringkat (konsep, reka bentuk, kerja pembinaan) boleh menyebabkan fakta bahawa objektif pemulihan tidak akan tercapai.
Itulah sebabnya isu pengubahsuaian bangunan bukan hanya masalah pembiayaan. Komuniti pemilik memerlukan sokongan organisasi.
Organisasi pengubahsuaian bangunan merangkumi peringkat berikut (Smaidžiūnas, 2018):
• penyediaan konsep pengubahsuaian bangunan;
• mengatur mesyuarat umum pemilik dan membuat keputusan mengenai penyusunan semula;
• mengadakan tender untuk pengembangan dokumentasi projek;
• sokongan proses penyediaan dokumentasi projek;
• mengadakan tender untuk kerja pembinaan;
• pembiayaan kerja (mendapatkan pinjaman, memohon geran);
• kawalan dan penerimaan kerja-kerja pembinaan.
Sebagai contoh, seperti yang dijelaskan di atas, jumlah rumah yang mengambil bahagian dalam program ini meningkat di Lithuania setelah mereka mula melantik pengurus luar (Smaidžiūnas, 2018). Mekanisme penting lain adalah kemampuan untuk menampung kos pentadbiran projek melalui geran.
Agensi pengubahsuaian untuk kawasan perumahan di Jerman
Proses pengubahsuaian menjadi lebih rumit apabila dilakukan bukan hanya untuk satu bangunan, tetapi juga ke beberapa blok atau wilayah kawasan perumahan secara keseluruhan. Dalam kes ini, adalah perlu untuk menyelaraskan kepentingan sebilangan besar peserta, dan juga mengatur banyak proses selari.
Di Jerman, ada alat "wilayah penyusunan semula" untuk menyelesaikan masalah ini. Peraturannya termaktub dalam kod bangunan. Keputusan untuk memberikan status ini ke wilayah dibuat oleh pentadbiran bandar. Bandar ini kemudian mengupah syarikat bebas - "agensi penyusunan semula". Tugasnya merangkumi penyelarasan rancangan untuk pemodenan bangunan dan kawasan. Lebih mudah bagi pemilik yang mengambil bahagian dalam proses pemodenan berdasarkan rancangan yang dikembangkan untuk menyetujui projek tersebut dan menerima pinjaman dan subsidi pilihan.
Agensi pembaikan tidak boleh dikaitkan dengan syarikat pembinaan yang beroperasi di laman web ini. Ini adalah syarat penting yang termaktub dalam perundangan. Ini menjamin bahawa semasa pelaksanaan projek kepentingan penduduk akan mengatasi kepentingan pembangun.
"Sanitasi Agency" (Jerman: Sanierungsträger) melakukan fungsi berikut:
• mengembangkan rancangan transformasi umum untuk "kawasan sanitasi" (Jerman: Sanierungsgebiete);
• menganjurkan perbincangan awam dan menyetujui rancangan itu dengan semua pihak yang berkepentingan;
• menyelaraskan pelaburan swasta dan awam;
• bertanggungjawab untuk pelaksanaan aktiviti yang dibiayai dari anggaran;
• melibatkan pemilik dalam pelaksanaan projek;
• Membantu komuniti pemilik untuk mengatur pembinaan bangunan mengikut keperluan (dengan kos tambahan).
Pengenalan jenis harta tanah baru dengan pembaharuan teknikal dana
Kelaziman pemilikan swasta di bangunan multi-apartmen adalah satu cabaran untuk mengekalkan keadaan teknikal stok perumahan dalam jangka panjang. Komuniti pemilikan yang telah berjaya pada tahap tertentu, 10 tahun dari sekarang, ketika langkah-langkah berikutnya diperlukan, mungkin tidak seefektif. Heterogenitas sosial menjadi halangan lain untuk tindakan bersama. Masalahnya ialah “pemilik yang sanggup dan mampu membayar untuk pemodenan kediaman mereka secara sah bergantung pada persetujuan pemilik berpendapatan rendah” (BENN, 2007). Ini memberi kesan negatif terhadap pembangunan ekonomi negara secara keseluruhan.
Oleh itu, perlu memikirkan bagaimana memperkenalkan bentuk pemilikan alternatif dalam bidang pembangunan perumahan besar-besaran: koperasi dan syarikat perumahan, yang dapat beroperasi dengan lebih efisien dalam jangka panjang.
Di Jerman pada tahun 90-an. insentif untuk mewujudkan koperasi perumahan baru di bidang pembangunan perumahan besar-besaran adalah mereka dapat mengandalkan dana tambahan untuk memodenkan dana tersebut. Senario serupa dapat direalisasikan di Rusia.
Pemindahan sebahagian stok perumahan menjadi hak milik syarikat perumahan dapat terjadi pada saat keadaan teknikal bangunan di wilayah tersebut mencapai nilai minimum yang dibenarkan, dan pemiliknya tidak bersedia melakukan apa-apa untuk memeliharanya. Kemudian, dalam proses pembaharuan dana, jenis harta tanah boleh berubah - beberapa pemiliknya mungkin menjadi penyewa, dan pemulihan keadaan teknikal akan berlaku dengan mengorbankan syarikat perumahan.
Sudah tentu, ini hanyalah senario hipotesis. Tetapi mereka mesti diambil kira. Penerapan mekanisme ini memerlukan analisis yang teliti, penyesuaian keadaan undang-undang. Di samping itu, diperlukan penyesuaian dasar perumahan negara secara keseluruhan. Sekiranya kita bercakap mengenai Rusia, maka pertama sekali, penswastaan percuma harus dihentikan dan lebih banyak perhatian harus diberikan untuk memelihara stok perumahan yang ada.
